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40代からの失敗しない不動産投資と積立投資【貯め増すファンド】

不動産投資を始める!賃貸収益物件の購入の基礎知識

手残り毎月100万円や年間キャッシュフロー1000万円を目指す物件購入とは

更新日:

いろいろな不動産投資本を読んだり、いくつもセミナーを聞いてわかったのですが、一棟物のマンションやアパートに投資している方は、実質の現金手残りは物件価格の2%ぐらいと認識しているということ。

ベストセラー本「お金が貯まるのは、どっち!?」の著者で、元銀行支店長にして賃貸物件オーナーの菅井敏之さんがセミナーで「手残りはせいぜい2%」と言っていました。

「会社に勤めながら資産をつくる「不動産投資」入門」の著者で不動産ユニバーシティを主催している志村義明さんも、動画の中でこんな説明をしています。

「月100万のキャッシュフローを得るためには、どのくらいの物件を買わないといけないのか~~省略~~ROI(物件価格に対するキャッシュフロー)2%(1億円当たりの月のキャッシュフローが200万円)ぐらいのものを買えるといいと思います」と。

 

「大家の味方」というホームページで、ご自身の保有物件や失敗談を掲載している不動産投資・賃貸経営コンサルタントの柴沼郁夫さんも、次のように書いています。

利回りや築年数に左右されますが、概算として、「資産規模5億円、家賃収入5000万円でようやく税引き後の手取りキャッシュフローは1000万程度」です。つまり5億近い規模がないとキャッシュフロー1000万は難しいのです。

引用:http://ooya-mikata.com/profile.html

月か年か書いてありませんが、計算上5億×2%=1000万円ですから年でしょう。

水戸大家さんの名で知られている峯島さんも同じく2%と言っています。

不動産を融資を付けて買う場合、
その購入資金の全額を借り入れで行って、
手元に残るお金の目安は、
物件価格の2%くらいになる事が多いです。

ですので、5000万円の2%なので、年間100万円くらいが残る計算です。

引用:http://mitoooya.com/archives/52451545.html

 

だいたい皆さん、2%とおっしゃっている。

でも本当は利回り次第でこの数字は変わってくるハズですよね。

 

だた、一棟ではなく何棟も買い進める必要があるわけで、そうすると結局は市場の相場の利回りでの購入に落ち着いてくるんです、平均すると。

単発で条件・利回りがかなり良いものを買えたとしても、毎回そのような取引ができるわけではなく、購入回数が増えれば増えるほど平均的なところに回帰していきます。

統計学的に言うとこの辺「実践的な標準偏差の使い方:68%95%ルール」の話ですね。

 

なので利回りとしては、上記の方々の発言が2015年~2017年にかけてということをかんがみると、物件を購入してきたここ5年~10年ぐらいを含めての利回り相場、10%前後という感覚でよいのかなと思います。

 

 

 

 

私の、これまで4年間の総投資額は、

1億9610万円です。

 

結構、借りちゃいましたね。。。。(笑)。

 

この1億9610万円のアパートや貸家が齎す

 

年間の満室時家賃収入は、

 

3600万円です。。

 

ここから、

ローン・経費・税金すべてを差し引いた

= 手残りCF は、

1920万円です。

 

この1920万円が、、いまいち。。

ピンと来ない方に。。

 

ざっくりした、「例え話」をしますと。。

 

この手残りCFは、

 

表面利回り10%程の、総額10億円の一棟RCが生み出す

 

手残りCFと、ほぼ、等しい額面です。。、

 

へ理屈上、

 

私は、5分の1の非常に少ない投資額で、、

 

10億円の一棟RCのメガ大家さんと、

ほぼ、同額の果実を 得ている事になります。

つまり、表面利回りとは別に「一棟物だと2%のキャッシュフロー・手残り」をひとつの指標として頭に置いておく必要があります。

https://www.rakumachi.jp/news/practical/125665

 

例)

6000万円の新築アパートを購入。

利回り10%で年間家賃収入600万円。

20年ローンで、年間の支払が360万円くらい(年利2.0%)。

 

↓↓↓

空室率を10%として、年間家賃が540万円

ローン利息以外の経費率を15%と仮定して、年間経費が80万円

ローンの支払が、年間360万円

↓↓↓

年間のキャッシュフロー100万円!!

 

これならどうでしょうか?

 

結構、ちゃんと見積もってある印象に変わりました。

 

ブログなどで見る『手残り100万円』も、
だいたいこんなところの段階で『手残り』という言葉を使用しています。

 

 

でも!

 

この段階での100万円は、全然『手残り』という言葉に適していない状態です。

 

 

 

その理由は、、、、、

 

 

以下となります。

①将来の大規模修繕に対する積立金を考慮していない

②将来の空室リスクが10%以上に拡大する懸念を考慮していない

③将来の家賃下落リスクを考慮していない

④突発的な空室増加事の対応への備えを考慮していない

⑤(もし、今後も資産拡大戦略があるのであれば)自己資金を貯める計画も必要。

 

こんなところがネックになってきます。

https://www.rakumachi.jp/news/practical/104064

 

それが「税引き後のキャッシュフロー」です。
この税引き後のキャッシュフローこそが完全な、「手元に残るお金」になります。

セミナーや書籍などで出ている著名投資家の投資実績は大半が「税引き前キャッシュフロー」であり、実際の手取りの金額ではないのです。
https://www.rakumachi.jp/news/column/63776

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