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【貯め増すファンド】40代からの失敗しない不動産投資と積立投資

不動産投資を始める!賃貸収益物件の購入の基礎知識

表面利回りと実質利回りの違い&不動産賃貸収益物件の維持管理の経費とは?

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不動産投資・賃貸収益物件の購入時に大きな目安となる「利回り」。
購入時だけでなく物件維持管理時にも頭に入れておくことで、自分の投資の成績判断ができる指標ですね。

利回りの計算式

表面利回り(グロス利回り):年間家賃÷不動産物件の購入価格
実質利回り(ネット利回り):(年間家賃-管理費などの経費)÷不動産物件の購入価格

※「グロス」は「全体で・総計」「ネット」は「正味・実質」という意味を持っています。

想定利回りという言葉もあります。

これはたいていの場合、不動産会社の物件チラシに登場する数字で、今は空室もあるがそれが埋まって満室経営できればこれぐらいの家賃収入になるハズだという想定に基いて計算された数値です。

表面利回りは、今埋まっている部屋のみで計算するのが基本ですが、想定利回りと同じく全室埋めるという前提で計算する場合もあり、表面利回りと想定利回りは線引があいまいなケースも多いです。

いずれにしても、表面・想定利回りは大枠での数字の把握にしか過ぎず、
実質利回りをベースにすることで不動産投資の実際の収入・手残りがわかるということです。

 

利回りは何%を狙うべき? 手残りはいくら?

利回りは高いほうがいいのは確かなのですが、自分の不動産投資の方向性で狙うべき利回りは異なってきます。

「世界一やさしい不動産投資の教科書1年生」(著者:浅井佐知子)の中では、表面利回り12%以上出る不動産物件に絞ると書いてあります。

また、利回りとは少しズレますが、購入時に意識したいのは手残りの部分です。
手残りとは、物件を運用・賃貸経営してみた際の、実際の現金収入のことです。

セミナーをいろいろ聞いてわかったのですが、一棟物のマンションで投資している方は、実質の現金手残りは物件価格の2%ぐらいと認識しているということ。

ベストセラー本「お金が貯まるのは、どっち!?」の著者で、元銀行支店長にして賃貸物件オーナーの菅井敏之さんのセミナーでは「手残りはせいぜい2%」と言っていました。

「会社に勤めながら資産をつくる「不動産投資」入門」の著者で不動産ユニバーシティを主催している志村義明さんも、動画の中でこんな説明をしています。

「ROI(物件価格に対するキャッシュフロー)2%(1億円当たりの月のキャッシュフローが200万円)ぐらいのものを買えるといいと思います」と。

※キャッシュフローとは、ビジネスによって実際に得られた収入(現金相当)に対して、外部への現金支出を差し引いて手元に残る資金の流れのことをいいます。先に書いた手残りと同じ意味ですね。

ご自身の保有物件や失敗談を掲載している「不動産投資・賃貸経営コンサルタントの柴沼郁夫」さんも、ホームページの中で次のように書いています。

利回りや築年数に左右されますが、概算として、「資産規模5億円、家賃収入5000万円でようやく税引き後の手取りキャッシュフローは1000万程度」です。つまり5億近い規模がないとキャッシュフロー1000万は難しいのです。

つまり、表面利回りとは別に「一棟物だと2%のキャッシュフロー・手残り」をひとつの指標として頭に置いておく必要があります。

 

管理費などの経費は大きく分けると3種類あります。
1,毎年かかる経費
2,毎月かかる経費
3,入居者の入退去時にかかる経費
です。

不動産賃貸収益物件の維持管理の経費とは?

1,毎年かかる経費

 

2,毎月かかる経費

 

3,入居者の入退去時にかかる経費

 

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