老後資金の貯蓄を考え 40代から不動産投資と積立投資を始めた「貯めパパ」のブログ。カードローン借入返済、銀行とフィンテック活用、インデックス投資ファンド、利回り3%狙いなど。

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不動産担保ローンの融資 審査 ノンバンク 銀行 信用金庫

SBIエステートファイナンスの不動産担保ローン金利と審査 融資は不動産収益物件購入も

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■不動産担保ローン商品スペック
SBIグループの貸金業者であるSBIエステートファイナンスの不動産担保ローンはとてもシンプルな商品性です。
主な商品スペックは以下の通りとなっています。

・融資金額300万円~5億円
最小融資額は300万円、最高融資額は5億円までとなっています。
不動産担保ローンですので、融資額の基準となるのは不動産担保評価額です。
評価額5億円以上の不動産を担保とすることができれば、5億円の融資を受けることができる可能性がありますが、少額の担保評価額の不動産しか保有していない場合にはこれほど大きな金額を借りることができるわけではありません。
また、ローンですので返済を行っていけるかどうかも重要になります。いくら高額の不動産を担保に入れることができたとしても、返済の見込みが立たない場合には融資を受けることは難しくなります。
とはいえ、5億円までの対応はノンバンクの不動産担保ローンでは高額に属します。
個人がおまとめを行うための用途にも、法人が高額不動産に投資を行ったり、設備を導入する用途にも幅広く活用できる金額設定となっています。

・金利は短期と長期で分かれる
SBIエステートファイナンスの不動産担保ローンは融資が長期融資と短期融資に分かれています。また、金利も長期と短期によって以下のようになっています。
短期:4.5%~9.5%
長期:2.9%~9.5%
短期資金は借入期間が短いため利息の支払額が長期資金よりも少なくなります。
このため、短期資金のほうが最低金利が高く設定されています。
なお、金利は審査によって決定し、リスクが低いと判定された人には低い金利、リスクが高いと審査された人には高い金利が適用されます。
最高金利9.5%は銀行のカードローンやフリーローンの金利よりも一般的には低くなります。
このため、フリーローンで借りたいとかおまとめを行いたいなどといった用途がある人には、SBIエステートファイナンスの不動産担保ローンは金利面で見ても一考の価値があります。

・融資期間は比較的短め
SBIエステートファイナンスの不動産担保ローンは短期資金と長期資金に分かれます。
それぞれの返済期間は以下のようになっています。
短期:1ヶ月~18ヶ月
長期:1年~25年
銀行で短期資金を借りるのであれば1年以内というケースがほとんどですので、18か月まで借りることができるSBIエステートファイナンスの不動産担保ローンはメリットがあるといえます。
土地を分譲するための短期資金や、売却中の不動産が実際に売却できるまでのつなぎ資金に不動産担保ローンの短期資金は活用の道があります。
SBIエステートファイナンスの不動産担保ローンは他の銀行よりも6か月の余裕があるため、分譲の際も売却の際も、他のローンよりも時間に余裕をもって買い手を探すことができます。
一方、長期資金は25年以内となっています。
銀行の住宅ローンの返済期間は35年、他のノンバンクの不動産担保ローンの返済期間も最長35年に設定されていることを鑑みると、個人が住宅や投資用不動産購入やアパート建築の資金を借りることにはあまり適していないといえるかもしれません。
法人が事業の一環として設備投資などを行う場合には銀行よりも長い期間で借りることができます。
また、銀行のおまとめローンは融資期間10年~15年程度、銀行で運転資金を借りる場合には5年~10年程度というのが相場です。
おまとめや運転資金として借りるのであれば、銀行で借りるよりも毎月の資金繰りをかなり楽にすることができますので、メリットは十分にあるといえます。

・返済方法
当然ですが、短期と長期で返済方法は異なります。
短期:一括
長期:分割

短期資金の場合には基本的には18か月以内の期日に一括返済です。
ただし、不動産ディベロッパーが区画した分譲地の一部が売れた際のために、一部だけ繰上返済することができます。
長期資金は個人向けの住宅ローンや自動車ローンと同じように毎月利息と元金の合計額が均等になる元利均等返済です。ボーナス返済も利用することができます。
法人や個人事業主が借りる場合には支払利息を営業外費用に計上する必要があるため、元金と利息が完全に分かれている元金均等返済よりも少々経理担当者は面倒が増えてしまうといえるかもしれません。

・事務取扱手数料あり
ノンバンクの不動産担保ローンは実行時に手数料がかかるのが一般的ですが、SBIエステートファイナンスの不動産担保ローンも融資金額の1.08%~3.24%の手数料が発生します。
手数料の利率は審査によって決定します。
不動産担保ローンは不動産評価の際に審査担当者が実際に現地に行き写真に収め、周辺の価格や流動性や空室率などの複数の情報を総合的に勘案して評価を行います。
実際にかなりの手間がかかるため、銀行のプロパー融資での不動産担保調査手数料などという費用が発生する場合もあります。
融資金額に対して3.24%というのは少々高い気もしますが、やはり不動産担保ローンには手数料がつきものです。

・解約金あり
ノンバンクの不動産担保ローンには期日前に返済した場合には返済元金に所定の利率を乗じた所定の解約料が発生します。SBIエステートファイナンスの解約料は返済元金の3%以内です。
銀行のプロパー融資でも繰上返済手数料とうのは基本的に発生し、繰上返済手数料が発生しないのは住宅ローンなどのパッケージ商品だけです。
この点も銀行ローンと比較してデメリットとは言えないでしょう。

・登記費用と印紙代は自己負担
不動産担保ローンは不動産に抵当権を登記しなければなりません。
登記費用は融資金額×0.4%、それに司法書士の報酬が加わります。
この費用は銀行で住宅ローンを借りたときですら支払わなければならない費用ですので、不動産を担保とするローンでは銀行であれ、ノンバンクであれ発生します。

■SBIエステートファイナンス不動産担保ローンの特徴
不動産を担保としたローンは銀行でもノンバンクでもその数は無数にあります。
SBIエステートファイナンスの不動産ローンの特徴は以下の5点です。

・1つの商品であらゆる使途に対応
お気づきかもしれませんが、SBIエステートファイナンスの不動産担保ローンには商品が1つしかありません。
短期か長期かという違いしかありません。
このため、この商品性の中で事業資金も個人ローンも運転資金も設備資金も融資を受けることが可能です。
他の商品との比較がしやすいという点では、メリットであるといえますが、不動産投資向けだけには優遇された金利が設定されているなどというメリットもありません。

・個人も事業者も利用可能
SBIエステートファイナンスの不動産担保ローンは1つの商品であらゆる資金使途に利用可能ですので、個人であれ事業者であれ利用することができます。
個人向けローンと事業者向けローンは分かれているというのが、銀行でもノンバンクでも当たり前ですので、個人と事業者が同条件の商品が適用されるのはかなり珍しいといえます。

・取り扱い地域は首都圏のみ
不動産担保ローンは返済が不可能になった場合には、担保となっている不動産を売却して返済に充てることができるという見込みがあるからこそ、銀行で審査に落ちた人でも借りることができる場合が多いローンです。
このため、いざ返済不能となったときには、担保となる不動産が換金できるかどうかが非常に重要になります。
そのため、SBIエステートファイナンスの不動産担保ローンは東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県の1都3県の不動産しか対象としていません。
地方部においては担保評価額が低いばかりか、短期間で換金できる見込みもないため、取り扱っていないのです。
これは銀行の不動産担保ローンやリバースモーゲージでも同じような対応ですし、ノンバンクの多くも都会の不動産しか対象としてないことが多いため、SBIエステートファイナンスの不動産担保ローンに限ったことではありません。

・短期資金の場合には手数料がバカにならない
SBIエステートファイナンスの不動産担保ローンは実行時に事務取扱手数料、繰上返済時に解約金が発生します。それぞれの利率は審査で決定しますが、2つの手数料を合わせて5.40%以内になるように定められています。
1年間の短期資金を借りた場合には期日前に返済した場合には最大で金利とは別に5.4%の手数料が乗ることとなります。
たとえ最低金利である4.5%で借りたとしても、実質的な負担は9.9%と金利の倍以上となってしまいます。
手数料を考えると短期資金の場合には金利は決して低いとは言えません。

・連帯保証人が必要な場合も
不動産担保ローンは借主が法人の場合には法人代表者が連帯保証人となります。
また、第3者の土地を担保に提供を受けた場合には担保提供者も連帯保証人となります。
担保提供者はもしも返済が行われない場合に土地を差し出すか、融資金を返済するかの選択肢を得ることができます。
担保提供者の利益を守るため、担保提供者を連帯保証人とすることは、銀行のみならず不動産担保ローンでは一般的に行われています。
また、返済能力が微妙な人に融資を行う場合には、返済能力のある人を連帯保証人として要求される可能性もあります。
これは銀行では行わない対応で、ノンバンクのほうが審査が甘いというのはこの点にも理由があります。

■SBIエステートファイナンス不動産担保ローンの審査
それではSBIエステートファイナンスの不動産担保ローンの審査はどのような観点や基準で行わなるのでしょうか?

・不動産担保評価額が審査基準の最重要項目
不動産担保ローンは、返済ができない場合には担保となっている不動産を売却して返済に充てることができるローンです。
また、銀行では担保は補完的な役割で、あくまでも現金で返済していけるかどうかが審査の重要基準ですが、SBIエステートファイナンスの不動産担保ローンは返済能力だけを重視するわけではありません。
このため、融資額以上の不動産物件を所有している人であれば、銀行では返済能力が認められないと審査落ちしてしまった人でも融資を受けることができる可能性があります。

・収益性や返済能力だけが審査のすべてではない
銀行のローン審査は、たとえ不動産担保ローンであろうとも「返済していけるかどうか」が融資の絶対的な基準になります。
いくら高額の不動産を所有している人でも、収入状況が芳しくない人は融資を受けるのは非常に難しくなります。
銀行は競売手続きなど行いたくないですし、とにかく現金での返済を希望しているためです。
返済能力を問われないローンは生きている間は返済義務がないリバースモーゲージくらいものです。
また、事業者が融資を希望する場合には、返済能力に加えて、将来性もしっかりと審査されます。
融資を行ったことで会社の業績は向上したり、資金繰りが改善しないと考えられる場合には審査に通過できません。また、設備投資を行いたい場合にも、銀行が当該設備が必要であると認めない限りは融資を受けることはできません。
要するに、返済していけるかどうかとは別に、銀行が当該企業の成長や安定のために必要であると認めた資金にしか利用することができないのが銀行の事業者ローンです。
しかし、SBIエステートファイナンスの不動産担保ローンは返済していけるかどうかの基準に大きく不動産評価額という概念が加わりますので、銀行から返済能力や将来性が認められずに融資を断られた人でも融資を受けられる可能性があります。

・資金によっては収益がなくても借りられることもある
SBIエステートファイナンスの不動産担保ローンは投資用の資金に利用することもできます。
投資用不動産購入やアパート建築にも利用することができます。
このような資産は家賃収入という収益が不動産から入ってきます。
また、購入物件を担保とするため、資産をもっていなくても借入可能です。
投資資金を借りるのであれば本人に収入や資産がなくても、借りることができる可能性があります。

・税金支払資金にも利用可能
銀行の事業者ローンではほとんどの商品で、滞納した税金を支払う資金の融資を受けることはできません。
事業者ローンを借りる際には納税証明書が必要になるためです。
税金を滞納している間は、銀行から融資を受けることができず、滞納税も発生するため、税金の滞納だけには注意が必要なのは事業者の中では当然ですが、それでも実際には税金の滞納で苦しんでいる事業者は存在します。
SBIエステートファイナンスの不動産担保ローンは税金の滞納者でも融資対象としています。
税金を滞納して銀行からの借入をあきらめている人は、滞納分だけSBIエステートファイナンスの不動産担保ローンで融資を受けて、その後、銀行から金利の低いローンを借りるということも可能です。

・延滞、条件変更、多重債務、赤字、債務超過の対象者も利用可能
銀行からは、延滞中の人、期限延長などの条件変更を行っている真っ最中の人は融資を受けることはできません。
たとえ保証会社の審査に通過したとしても、銀行は本審査でそのような人は否決にします。
また、事業者が銀行で条件変更手続きを行うと格付けが下落して、その後の審査にはかなりのマイナスになります。
また、個人は3本以上の無担保の借入があると多重債務者とみなされ審査通過はかなり難しくなります。
事業者であれば3期連続の営業赤字で債務超過の事業者にはまず融資を行いません。
銀行融資ではこの①延滞、②条件変更、③多重債務、④赤字、⑤債務超過の5つの属性の人はお金を借りることが非常に難しい属性です。
しかし不動産担保評価額を基準としたSBIエステートファイナンスの不動産担保ローンは銀行審査では融資困難なこのような属性の人でも融資に応じる場合もあります。
銀行から融資を断られて融資をあきらめていた人も不動産をもっていれば、融資を受けられる可能性が残っています。

■SBIエステートファイナンスの不動産担保ローンは事業者向き
SBIエステートファイナンスの不動産担保ローンは個人には向いていません。
理由は①団体信用生命保険がつかない②返済期間が短い
住宅ローンなどにも利用できるノンバンクの不動産担保ローンは少なくありませんが、個人向けの不動産担保ローンは、借主にもしものことがあっても家族に借金が残らないように団体信用生命保険に任意で加入できるようになっています。
SBIエステートファイナンスの不動産担保ローンは団信を選択することができないため、もしものことがあったら家族に借金が残るか家を取られてしまうことになります。
②最長返済期間は25年ですので、個人が1億円を超えるようなアパートを建築するような場合にはかなり返済は大変になってしまいます。
また、アパートローンでも任意で団信加入ができる不動産担保ローンも少なくないためこの点も個人向けとは言えないでしょう。
SBIエステートファイナンスの不動産担保ローンは短期資金が18か月までと充実していることや、高額融資まで対応していることから、不動産業者向けの商品であるといえます。

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