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不動産投資によって相続対策ができるというのはどのようなことなのでしょうか?

      2017/10/12

では、不動産投資によって相続対策ができるというのはどのようなことなのでしょうか?

例えば、預金や有価証券を保有していた場合には、100%が相続対象となります。

自家用の土地の場合には、路線価という値段が課税対象となります。

路線価は通常、公示地価の8割程度です。

また、自家用建物の場合には、固定資産評価額が課税対象となり、この場合には5~6割程度の価格が相続税の課税対象となるといわれています。

法定相続人の数が3人の人の相続税非課税枠は3,000万円+600万円×3人=4,800万円です。

この人が3,000万円の預金、自家用土地が2,000万円、自家用建物を1,000万円所有していた場合の課税対象の資産は以下のようになります。

預金(3,000万円)+土地(2,000万円×8割=1,600万円)+建物(1,000万円×5割=500万円)=5,100万円

5,100万円-基礎控除額(4,800万円)=300万円に相続税が課税されることになります。

 

しかし、賃貸用の土地と建物は自家用の土地建物よりも相続税の資産評価の際に有利になります。

一般的に土地は6~7割、建物は3~4割となります。

また、借金の額は債務控除と言って、資産から差し引くことができます。

仮に、3,000万円の預金、8,000万円の土地を保有している人が賃貸物件を建築しない場合に基礎控除前の相続税の査定額は以下のようになります。

預金(3,000万円)+土地(8,000万円×8割=6,400万円)=9,400万円

基礎控除があったとしても、5,000万円程度は課税対象となってしまいます。

 

この人が5,000万円の借金をして資産価値5,000万円のアパートを8,000万円の土地に建設した場合にはどのようになるのでしょうか?

預金(3,000万円)+土地(8,000万円×6割=4,800万円)+アパート(5,000万円×3割=1,500万円)-債務控除(5,000万円)=4,300万円

この場合、アパートを借金で建築したことによって、相続税の課税対象額は半分以下の5,000万円以上減額されました。建物という資産が増えても、土地の価格の減額幅が大きいため、実質的にはほぼ借金の分だけ資産が減額されたことになります。

これが不動産投資を借金によって行うことによる節税効果で、相続税の基礎控除縮小後、多くの人が利用しています。

これも、不動産投資が伸びている原因の1つです。

 

自用 賃貸
土地 8割程度 6~7割
建物 5~6割程度 3~4割

 

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