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リバースモーゲージとは?メリット・デメリットと東京スター銀行など取扱銀行

      2016/10/28

高齢者がお金を借りる手段としては年金担保貸付などが有名です。
しかし、年金担保融資は、返済金が年金原資から直接引かれてしまうため、年金の手取り額が少なくなってしまうというデメリットがあります。
年金担保貸付以外の方法では、高齢になったらお金を借りることができないと思い込んでいる方も多いのではないでしょうか?
現金収入のない高齢者が毎月返済を行わずにまとまった資金を手にすることができる唯一の方法がリバースモーゲージという方法です。
リバースモーゲージは確かに現金収入のない高齢者でも融資を受けることができるのですが、商品性が非常に複雑で、何も知らないでお金を借りると、大きなリスクを被る可能性もあります。
今回は、リバースモーゲージについて解説を行います。

このページの目次

■リバースモーゲージって何?

そもそもリバースモーゲージとはどのような融資なのでしょうか?

・不動産を担保として年金を融資するもの

リバースモーゲージとは高齢者が保有している不動産を担保として、担保価格の一定範囲内で年金を融資する高齢者だけの融資制度です。
主に55歳以上でなければ申し込むことが出来ない商品がほとんどです。
返済は借主が亡くなってから不動産を売却するか、期限が到来したら一括で返済を行う方法ですので、毎月の返済が必要ありません。
簡単に言えば、生きている間は自宅に居住しながらリバースモーゲージで借りた資金で生活をして、亡くなったあとに自宅を返済に充てるという融資制度です。

・通常のローンと比べて借入残高が増えていくため「リバース」

通常のローンはお金を借りてから毎月返済を続けていくため、借入残高は毎月少なくなっていきます。
ところが、リバースモーゲージは元金の返済を行わないだけでなく、毎月発生する利息の支払いすら行わないのが一般的ですので、利息額が元金に毎月上乗せされるため、借入元金は増えていきます。
通常のローンが時間の経過とともに元金が減っていくのに対して、リバースモーゲージは借入残金が期間の経過とともに増えていく逆転現象が起きるため「リバース」という言葉を使うと言われています。

・貸し倒れを最初から予定している点が住宅ローンとの違い

「自宅と担保としての貸し付けなら住宅ローンと変わらないじゃないか」とお考えの方もいらっしゃるかと思いますが。リバースモーゲージと住宅ローンは大きく異なります。
住宅ローンは借りている人が完済するまで毎月継続して返済していくことを前提としています。
そのため、審査を行い返済能力があると銀行が認めた人にしか融資を行いません。
返済が困難になった時だけ最後の最後に抵当権を行使して担保となっている不動産を競売にかけて借入金の残金返済に充てるものです。
しかし、リバースモーゲージは最初から毎月の返済は前提にしておらず、返済は期日に一括返済か、担保となっている不動産を売却して行います。
つまり、最初から貸し倒れを前提としています。
リバースモーゲージは担保物件の資産価値が下落したら、物件の売却だけでは返済ができない可能性もあります。
このため、住宅ローンは担保価格の100%以上の融資も可能ですが、リバースモーゲージの場合には担保価格の半分程度までしか融資に応じてはくれません。

・元本の返済は基本的に行わない

リバースモーゲージは期日一括返済か借主死亡時に担保物件を売却して返済を行うものであるため、毎月の返済は行いません。
生きている間はリバースモーゲージで借りたお金で悠遊自適に過ごして、亡くなった後は居住していた自宅を返済に充てるという仕組みですので、元本の返済はありません。
ただし、利息だけは毎月支払い、元本が増えていくことを防ぐという返済方法もあります。
利息が元本に加算されると、翌月は加算された元本にまた利息が発生する複利状態になるため、元本の増大を防ぐためです。

■リバースモーゲージのメリット

リバースモーゲージのメリットとしては以下のものが考えられます。

・現金収入が手に入る

基本的に高齢者は融資を受けることができませんし、年金担保貸付でお金を借りたとしても、返済分の金額は年金からは差し引かれてしまいます。
借入には毎月の返済が不可欠であるため、収入が年金だけの高齢者はお金を借りることが難しいと言えます。
ところがリバースモーゲージであれば高齢者でも借入で現金を入手することが出来ます。
それだけではなく、リバースモーゲージは元金の毎月返済がないため、年金も減らされるようなことはありません。
現金収入が貴重な高齢者にとってリバースモーゲージの活用は老後を安心に暮らせる手段の1つとしてとらえることができます。

・元金の返済が不要

リバースモーゲージの返済は借主が亡くなったあとに担保となっている不動産を売却する方法が基本です。
このため、毎月の返済が発生しないため、少ない年金しか収入がないという高齢者でも毎月の生活費を圧迫することなく融資を受けることができます。

・家族に借金が残らない可能性が大きい

リバースモーゲージの基本的な返済は借主が亡くなった後に、担保物件を売却する方法です。
このため亡くなった後に家族に借金が残らないという点もリバースモーゲージのメリットと考えることが出来ます。
子どもが遠くにいるような場合には、親が亡くなった後に残された子供は親の家の管理や維持に困るというケースが近年急増していますので、借金が残らないどころか子供に迷惑をかける心配がなくなるという点もメリットであるとも言えます。

■リバースモーゲージのデメリット

リバースモーゲージは生きている間は返済不要の借入金で、生きている間は住む家もなくならない等のメリットが多い融資制度であると言えますが、デメリットもかなりはっきりとした商品です。

・契約終了時よりも長生きした場合には住宅と失い借金が残るケースが存在

リバースモーゲージには契約期間(最終返済期限)が設けられている商品があります。
予定よりも長生きしてしまって、利息分も元金に加算された状態で契約期間が終了してしまったら、自宅を売却して返済しなければなりません。
それどころか、自宅の売却価格よりも借入金残高が低かった場合には差額の借入金残高が残ってしまうことになります。
自宅も失い、借金だけ残ったという状態になる可能性があるということが最も大きなリスクです。
ただし、このようなことがないように大手銀行は契約期間=借主死亡時となっている場合がほとんどですが、悪徳業者も存在しますのでデメリットの1つとしてしっかり理解するとともに、借入時には最終返済期限はいつかをしっかりと確認しておきましょう。

・契約期間中に担保物件の価格が著しく下落する

リバースモーゲージの借入額は通常は担保価格の半分程度です。
利息の上乗せ分や、担保価格の下落リスクを考慮して、担保物件評価額の50%程度しか融資を行いません。
しかし、担保価格が当初の想定以上の下落した場合には、融資限度額の見直しなどが行われる可能性や、見直し後の価格以上に融資をすでに受けている場合には返済義務が生じる可能性もあります。

・担保割れ

借主の死亡や最終返済期限到来時に担保物件を売却した際には、融資残高の方が担保物件の売却価格を上回っている可能性があります。
このような場合には、差額の借入金の返済義務が相続人に回ってしまうという可能性があります。

これらはリバースモーゲージ本来のリスクですが、実際には、このようなリスクが生じないように、大手銀行は亡くなった時の担保物件の売却によって借入金が精算できるような商品設計を行っています。

・推定相続人全員の同意が必要

リバースモーゲージの借入れでよくあるトラブルが「銀行が親をだました」「相続する家を銀行がだまして担保にとった」などと言った相続人のトラブルです。
このようなトラブルを防止する観点から、一般的なリバースモーゲージの契約時には推定相続人全員からの同意が必要となります。
戸籍謄本などで推定相続人を確認して、すべての相続人から同意を得る必要があり、手続きがやや煩雑です。

・利払型でない場合は借入金額が増大する可能性

リバースモーゲージは原則として、借入金の元金も利息もすべて返済不要です。
毎月発生する利息は元金に加算され、翌月は利息が加算された元金にさらに利息がかかるという複利で回っていきますので、いくら今が低金利時代とは言え、利息分で元金はかなり増えていきます。
たとえば1,000万円を金利2.5%で借りた際の10年後の元金は約1,284万円になります。
利息分だけで300万円近い負担となってしまいます。
毎月発生する利息だけを支払っていく利払型という返済方法を選択すれば、この場合の毎月支払い利息は約20,833円、10年間で約250万円ですので、トータルの負担を少なくすることができます。
ただし、利払型を選択することができないローンも存在します。

・単身もしくは夫婦だけで居住していないと借入ができない

子どもが居住している自宅をリバースモーゲージの担保物件とすることは不可能です。
あくまでも、本人もしくは配偶者が亡くなった後に、担保物件を売却することで返済するというのがリバースモーゲージの基本ですので、子供などの本人と配偶者以外の人が居住している場合には担保物件の売却に支障をきたしますし、残された人の家を奪うことになってしまうため、本人と配偶者以外の人が居住している場合には当該物件を担保としてリバースモーゲージを利用することはできません。

■リバースモーゲージはこんな人に向いている

リバースモーゲージはメリットとデメリットがはっきりしているローンであるとご理解いただけたでしょうか?
では、リバースモーゲージはどのような人に向いているのでしょうか?

・自宅を出て老人ホームなどで暮らす人

自宅は失ってもいいから、老人ホームに入居するための資金が欲しいというような場合にリバースモーゲージは最適です。
生きている間に自宅を手放すのは心理的な負担や世間体もあるため、抵抗があるものです。
そのため生きている間は自分のものにしておいて、リバースモーゲージでお金を借り、その資金で家を保持したまま老人ホームに入るという人にリバースモーゲージはうってつけです。
自分が生きている間は自宅を手放したくないという人は実はかなり多いため、生存中は自分の物にしておくことができるリバースモーゲージは活用できます。

・不動産はあるが現金収入のない人

不動産があって現金収入やまとまった現金がない人にもリバースモーゲージはうってつけです。
生存中は自宅に住むことができるため、家賃等もかからずまとまったお金や年金を手にすることができます。

・相続させたい人がいない人

お金は自分が生きている間にすべて使って、子供には何も残さないというポリシーを持った人も少なくありません。
リバースモーゲージは住む家を保持しながら、自宅を現金化することができますので、自分が生きている間は自分の資産をすべて自分のために使って、子供には何も残さないという人生を送ることも可能です。

・手元に現金はあるがいざという時に取っておきたい人

お金が手元にあるが、老後何があるか分からないので、手元に置いておきたいという人も少なくありません。
このため、リバースモーゲージでとりあえず自宅を担保にお金を借りておいて、期限が到来したり、「この年でこんなにお金はいらないな」という年齢になった時に手元の現金で借入金を返済するという方法も取ることが出来ます。

■リバースモーゲージ取扱銀行

リバースモーゲージは様々な銀行での取り扱いがありますが、口コミやインターネット広告などで有名な銀行は以下の4行です。
金利はどの銀行も変動金利で、返済方法は借主が亡くなった後に担保物件の売却によって返済する方法です。
どの銀行も推定相続人全員の同意が必要になります。
以下、違いだけ説明します。

・三井住友信託銀行

三井住友信託銀行のリバースモーゲージに申し込むことができるのは、原則的に担保物件を東京都・神奈川県・千葉県・埼玉県・愛知県・大阪府・京都府・兵庫県に保有している場合のみです。
ある程度の都市部でないと担保物件としての価値が見込めないためです。
三井住友信託銀行は信託銀行ですので、申込条件として、三井住友信託銀行に遺言信託を申し込むことが条件となります。
遺言信託とは遺言通りに遺言手続きを信託銀行が執行するもので、相続時のトラブル防止などに役立たせることが出来ます。
三井住友信託銀行リバースモーゲージのもう1つの特徴として、「利払型」が選択できるという点です。
利息だけを毎月支払うことで、借入金の元金増加を防ぐことができます。
そのほかに、年金のように毎年一回に決まった額を引き出す「年1回定額引出型」と、担保価格に応じて設定された限度額の範囲内でカードローンのように自由にお金を引き出せる「枠内自由引出型」を選択することができるという点も特徴です。

三井住友銀行

三井住友銀行のリバースモーゲージは、事業資金と金融商品購入資金以外には何に使っても自由です。
申込年齢は60歳以上で、自宅に本人もしくは本人と配偶者のみが居住している場合のみ利用することが可能です。
三井住友銀行のリバースモーゲージは最初に貸越限度額を作成し、その後は利用金額の範囲内で自由にお金を引き出すことができます。
利息分が元本に加算されますので、毎月の返済はありません。返済は本人が亡くなった時に原則として担保となった不動産を売却して行います。
三井住友銀行のリバースモーゲージの長所としては、配偶者を連帯債務者とするために、借主の夫(妻)が亡くなっても配偶者が生きている間は当該物件に住み続けることができるという点です。
注意点としては、貸越限度額の見直しが行われ貸越限度額が著しく下がった場合です。
例えば1,000万円の限度額を限度額一杯借りていた時に、限度額が900万円に見直された場合には、見直し後の限度額をはみ出している100万円については、その時点で返済義務が生じるという点です。
また、亡くなった時に不動産の売却額が借入残高よりも少なかった場合(担保割れ)足りない部分に関しては相続人に返済義務が生じてしまうという点です。

三菱東京UFJ銀行

三菱東京UFJ銀行のリバースモーゲージは他の銀行のリバースモーゲージのように何に使用しても自由ではありません。
住宅の購入や介護付き有料老人ホームの入居資金などの住宅関連の資金にしか使うことができない商品です。
申込年齢は60歳以上、担保となる自宅が東京、神奈川、埼玉、千葉にある場合で、本人もしくは本人と配偶者が居住用している不動産のみ担保として利用することができます。
借入限度額は①各資金使途の必要額②担保となる不動産の50%の価格③年収に対する返済比率の基準以内(400万円未満:30%以下、400万円以上:35%以下)
①~③の中で最も低い金額まで借りることが可能です。
利息は元本に加算されますので、毎月の返済は全くありません。
借主が亡くなった時に担保となっている物件を売却して返済に充てます。
住宅融資保険(返済が滞った時に保険会社が銀行に弁済する保証会社のようなもの)付ですので保証人は不要となります。
三菱東京UFJ銀行のリバースモーゲージの注意点は以下の2点です。
①返済は担保を売却して行うのが原則ですが、担保を売却しても借入残高を埋めることができずに担保割れした部分は相続人が不足分を返済しなければならないという仕組みになっています。
②借主が亡くなった後に配偶者だけが担保物件に居住している場合には、3年間だけ住み続けることができますが、逆に言えば3年たったら出ていかなければならないという点です。

・みずほ銀行

みずほ銀行のリバースモーゲージは担保物件が東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県にある場合のみしか申し込むことはできません。
期限は特になく、年に1回の自動更新で特に問題がなければこの更新は借主が亡くなるまで更新されます。
みずほ銀行のリバースモーゲージ最大の特徴はフリー口と目的口で金利が異なるという点です。
フロー口とは借りたお金を何に使っても完全自由という商品で、基準金利+2.0%です。
目的口とは有料老人ホームへの入居保証金、ご自宅の増築・改装費用、医療費といったように融資金の使い道があらかじめ確認できる資金のことで、金利は基準金利+1.5%となっています。

・りそな銀行

りそな銀行のリバースモーゲージは何に使っても自由ではありません。
リバースモーゲージ型住宅ローンで、リバースモーゲージを活用した住宅ローンです。
高齢になってから、住宅ローンを組むのは不可能です。
また、仮に住宅ローンを組めたとしても、年金だけで毎月返済を行うのは非常に困難です。
そのため、手持ちの不動産を担保に入れて、住み替えやリフォーム資金に活用することが出来ます。
返済は亡くなった後に担保物件を売却して行うため、毎月の返済の負担なくして、住み替えやリフォームを行うことができます。
融資金額の基準は以下の通りです。
100万円以上、かつ下記の①~③のうち最も低い金額
①住宅の建設・購入資金の場合は5,000万円、リフォーム資金の場合は1,500万円
②住宅建設・購入の所要資金、またはリフォーム工事費用の100%相当額
③担保不動産の評価額(当社および住宅金融支援機構所定の評価による)の50%

リバースモーゲージ住宅ローンは、評価額の高い都心の自宅から地方への住み替えを検討している人におすすめです。

・東京スター銀行

東京スター銀行はリバースモーゲージのパイオニア的な銀行です。
一戸建てであれば、都市部でなくてもリバースモーゲージを借りることができる可能性がありますし、リバースモーゲージに利用しにくいと言われているマンションでも東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県・大阪市・京都市・神戸市(東灘区・灘区・中央区・兵庫区)のマンションであれば担保物件として活用することができます。
年収が120万円以上の条件ですが、年金収入でもOKです。

 

返済方法は利払式ですので、利息部分は毎月支払う必要があります。
また、元金は借主が亡くなった時に担保物件の売却か現金による一括返済を相続人が選択することができます。
担保物件の売却による一括返済を選択して、融資残高が担保物件の評価額を上回っていた場合には、上回った部分が相続人の借金となることはなく、借入金はゼロになります。
しかし、上回った部分が所得とみなされて、一時所得として課税される可能性があります。
金利は基準金利+2.8%と他と比べて少し金利は高くなります。
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■リバースモーゲージは社会福祉協議会でも取り扱っている

リバースモーゲージは現金収入のない高齢者が返済に追われることなく生活資金を手にすることができる唯一の方法で、社会的に必要性も認められます。
そのため全国各地の社会福祉協議会でも取り扱いやあっせんを行っているため、相談してみることをおすすめします。
実際に取り扱いを行っている自治体は以下の通りです。
世田谷シルバー資金融資制度(東京都世田谷区)
福祉資金貸付事業(東京都武蔵野市)
ふれあい福祉資金あっせん融資事業(兵庫県伊丹市)

■まとめ

リバースモーゲージは生きている間に自宅を手放すことなく、必要生活資金などを手にすることができる融資です。
自宅を子供に残す必要がないような場合には、生きている間に自分の資産を自分で使い切ることができる方法と言えますが、住み替えの場合には、自宅を売却したほうが利息負担や手にすることができる現金が多くなるのも事実です。
リバースモーゲージでは自宅評価額の半額程度の現金しか手元に入ってこないことが大多数であるためです。
自宅に住み続けたいという場合以外は、リバースモーゲージを活用するより先に自宅の売却査定を先に行った方が得でしょう。
リバースモーゲージはメリットとデメリットが非常にはっきりしている借入ですので、よくよく理解と検討をしてから借入れることをおすすめします。

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