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カードローン・フリーローンの審査と住宅ローンを借りている場合の関係

      2016/12/10

カードローンを借りていると、将来住宅ローンを借りる時に影響がある?と言った疑問はよく耳にします。結論的に言えばカードローンやフリーローンは住宅ローン審査に影響があります。

では、どの程度の借入れであれば問題がないのでしょうか?
今回はカードローンやフリーローンと住宅ローンとの関係性について解説していきます。

住宅ローンの審査の基準

最初に住宅ローン審査の基準をカードローンやフリーローンの借入れとの関係性に着目して解説していきます。

担保、属性等が総合的に判断される個人ローンの中では最も審査に厳しいローン

住宅ローンの審査、借入金額は担保価格の範囲内か、オーバーしている場合は許容範囲内に収まるかどうか、また、年収、勤務先、勤続年数などの項目を総合的に審査を行います。

この中で、カードローンやフリーローンと関係のある項目は年収です。

住宅ローンでもカードローンでもフリーローンでも、審査の際に最も最初に行うことは個人信用情報の照会です。

個人信用情報には、カードローンやフリーローンをはじめとして借入れが「どこから」「いくら」あるのか、返済状況についても記録されていますので、この照会の際に、カードローンやフリーローンの他債務は丸裸になってしまいます。

この際にカードローンがあることが審査の際に問題となる場合がありますが、ではどのような場合にカードローンやフリーローンは問題になるのでしょうか?

他債務を含めて返済比率は基準内と決められている

住宅ローンの借入れの際には返済比率という考え方が非常に重要となってきます。

年収の何パーセントを返済金に回すのかという考え方で、たとえば年収が400万円程度の場合には30%~35%程度が相場です。

たとえば年収400万円人が返済比率30%のローンに申込んだ場合には、許容される年間返済額は400万円×30%=120万円(毎月10万円まで)ですが、これは住宅ローンの他にもすべての他の債務を含めたローンです。

つまり、カードローンやフリーローンなどの返済が例えばすでに毎月20,000円あるような場合には住宅ローンの返済金は毎月80,000円までしか許容されません。

消費者金融からの借入れは基本的にNG

銀行は消費者金融を銀行よりも下位に見る傾向にあります。

消費者金融からの借入れがあるというだけで「よほどお金に困っている」と見られてしまうため、審査の際に消費者金融からの借入れがあるというだけでマイナスイメージです。

筆者が銀行員のころは保証会社が保証に応じてくれる条件として、消費者金融からの借入れを完済することという条件が内々(顧客には秘密で)についた住宅ローンすらあります。

それほどに消費者金融からの借入れは住宅ローン審査の際に確実にマイナスとなりますので、できることなら審査の前に完全に返済して、カードローンの枠も閉じておいた方がベターでしょう。

2本以上のカードローンも審査の際は忌避される

カードローンやフリーローンというのは基本的に何にお金を使っても自由なローンです。

このようなローンは対価となるものを購入せず、生活費や他の借金の返済や、ひどい場合にはギャンブル資金に使う人も少なくありませんし、なによりも何に使ったのか銀行が分かりません。

このような使い道について特に定めがないローンを借りているという事実自体が、審査の際にはマイナスポイントです。ただでさえマイナスポイントなのに、このローンが2本以上あるというだけで、審査の際にはとても大きなマイナスとなってしまいます。

ましてや3本以上の借入れがあったら多重債務者と見做され、1発で否決になってしまう可能性大です。

多重債務者は1本のローンの返済を借入金から賄う傾向にあるため、住宅ローンはもちろんカードローンやフリーローンの審査でさえ一発で否決となってしまう場合も多くなります。

どの程度のカードローンやフリーローンであれば住宅ローン審査に影響ないのか?

カードローンやフリーローンの借入れがあるというだけで必ずしも審査に通過できないということは全くありません。

では、どの程度の借入れであれば住宅ローン審査の際にセーフとなるのでしょうか?

基本的には銀行系のカードローン1本

先ほど述べたように、消費者金融からの借入れはよほど属性がよいか、年収が高いかのどちらかでない限りは借りない方が無難です。

もしもカードローンを利用した状態のまま、住宅ローンに申し込みたいとするならば、銀行系カードローンを1本だけ利用するようにしましょう。

また、それでも以下の2つの条件が守られていることが必須です。
①過去1年の間に返済に1日たりとも遅れがないこと
②カードローンやフリーローンの返済額と住宅ローンの返済額が、住宅ローンに設定された返済比率内に収めること

フリーローンはカードローンと異なり最終返済期日が決められている分、同じ金額を借りても毎月返済額が多くなる傾向にありますので、返済比率内に収めるのは難しいかもしれません。

2枚以上の保有の場合返済に遅れがあるのは絶対にNG

例え銀行系カードローンやフリーローンであっても2本以上の借入れがあると、それだけで審査の際にはかなり厳しい目で見られてしまいます。ましてや返済に遅れ(延滞)があったらなお悪影響です。

銀行系カードローンが2本の借入れがあっても必ずしも審査通過できないとは言えませんが、この場合にはさらに厳しい目で審査されるため、返済には必ず遅れがないようにしてください。

なお、2本以上の借入れがある場合にはおまとめを活用したほうがよいかもしれません。

おまとめは①複数の債務を1本にまとめることで信用力が向上する②毎月返済額が少なくなり、返済比率に余裕がでる③1本の金額が増えることで金利が低下して利息の負担が軽くなるというメリットがありますので、複数の借入れがある人はぜひとも活用しましょう。

消費者金融からのカードローンは保有しない方が無難

消費者金融からのカードローンは保有しない方がよいでしょう。

もしも保有している場合には、住宅ローンへ申し込む前に自己資金があれば精算して解約するか、銀行系のカードローンかフリーローンへ借り換え契約自体解約したほうがよいでしょう。

使っていないカードローンも他債務としてカウントされることも

筆者が銀行員時代に住宅ローン保証会社の研修を受けたことがあります。その際に保証会社が述べていたことは、たとえ利用していなくても、カードローンの枠も他債務としてカウントしているというものでした。

今や銀行の住宅ローンは保証会社の保証が必ずと言っていいほどついています。保証会社さえつけば返済が滞っても銀行は、保証会社からの代位弁済で融資金の残金を立て替えてもらえます。

このため、保証会社の保証さえつけば銀行はほぼ確実に融資を行います。

つまり、実質的に審査を行っているのは保証会社ですが、筆者が研修を受けた保証会社は住宅ローン審査の際にはカードローンの空き枠の他債務としてカウントしているというものでした。

考えてみれば、100万円の枠であればいつでも100万円をかりることができるため当然と言えば当然です。

すべての保証会社や銀行がカードローンの枠について同様の判断をしているかどうかはわかりませんが、一応、使用していないカードローンは住宅ローンの申込みの前に解約しておいた方が無難でしょう。

住宅ローンを借りているとフリーローンやカードローンは利用しやすい

ここまでは、住宅ローンを申し込む前からカードローンやフリーローンを利用している人は住宅ローン審査にどのような影響があるのかというお話でしたが、では、反対に住宅ローンを利用している人がカードローン審査にどのような影響があるのでしょうか?

住宅ローン利用者は銀行にとって大切な顧客、金利の優遇を受けられる場合も

住宅ローン利用者は銀行にとっては大切な顧客です。住宅ローン利用者はその後の退職金の入金、給与振込、年金振込等などの取引のメイン化につながる可能性が高いためです。

そのため、住宅ローンの利用者は様々な優遇を受けることができます。

筆者が勤務していた銀行では、住宅ローン利用者だけのカードローンというものが存在しました。100~300万円借りることができ、金利は5%程度と超低利でした。

このように、カードローンを借りる際に住宅ローン利用者だけの優遇商品があります。

また、三井住友銀行やみずほ銀行のカードローンは住宅ローン利用者は金利が0.5%優遇されますので、金利的なメリットは間違いなくすでに住宅ローン利用者の方に分があります。

住宅ローン返済に問題がなければカードローンやフリーローンは借りやすい

住宅ローンの利用者は銀行にとって、取引のメイン化につながる優良顧客です。そのため、住宅ローンの返済に遅れがなければ銀行にとっては取引が長くなればなるほど信用力は向上しています。

すでに借りている住宅ローンの返済比率を多少オーバーしてもカードローンやフリーローンは間違いなく借りやすくなります。

そのため、住宅ローンをすでに利用していて、カードローンやフリーローンの借入れを検討している人は、まずは住宅ローンの利用銀行へ相談することをおススメします。

返済比率にうるさくないカードローンは住宅ローン借入後に作成する方がベター

カードローンやフリーローンの審査の際には返済比率という概念そのものがありません。また、住宅ローンなどの担保付きの融資は他債務としてカウントしない場合も少なくありません。

このため、住宅ローンとカードローンやフリーローンの両方を借りるためのおすすめの順番としては、返済比率にうるさく審査に厳しい住宅ローンを先に借りて、返済比率という概念を審査の際に導入しておらず、審査も比較的緩いカードローンやフリーローンを後で借りるという順番が最も無難です。

まとめ

住宅ローン審査は個人が借りることができるローンとしては最も審査に厳しいローンです。

カードローンやフリーローンは住宅ローン申込の前に借入がないのが最も無難です。

カードローンやフリーローンは何に使っても自由なローンですが、このようなローンは何に使っても自由な分、必要のないお金を借りていると判断されてしまいがちで、審査の際にはマイナスになります。

住宅ローン審査の前には消費者金融からの借入れは基本的にNGですので、借入があったら返済するか銀行系カードローンやフリーローンにまとめて解約したほうが無難でしょう。

銀行系カードローンは1本程度の借入れに抑えておいて、返済には絶対に遅れがないようにしましょう。

また、借入残高のないカードローンであっても住宅ローン審査の際には限度額=他債務と見做される場合もあるため、住宅ローン申込の前には使っていないカードローンも解約しておくようにしましょう。

住宅ローンを先に利用していて、カードローンやフリーローンを住宅ローンの利用銀行へ申し込む場合には状況は全く異なり、カードローンもフリーローンも非常に借りやすくなります。

それどころか、金利も有利になるパターンも珍しくありませんので、住宅ローンを利用している銀行にまずは相談してみましょう。

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